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http://www.sina.com.cn 2011年12月10日 16:57 金羊網-羊城晚報
住房空置不僅對經濟健康發展和社會安定危害很大，而且大量浪費資源和污染環境。
如果只憑藉價格而不是空置率來判斷住房需求是旺盛還是萎縮，誤差不少。
國外非常重視住房空置率的統計，當住房空置率過高時，政府採取嚴厲的措施降低空置率，如採用罰款、徵用或推倒等辦法
□劉植榮
1.住房空置率怎樣統計
住房空置率，顧名思義，就是在某一時期無人居住的住房與住房總數的比率，空置住房通常指一年內沒人居住。這樣，居民生活住房就可以分為兩大類，一類是有人居住的住房，另一類是空置住房。
在成熟市場經濟國家，統計住房空置率與統計居民消費價格指數(CPI)同等重要。住房空置率是指導政府制定房地產調控政策，引導人們理性進行房地產投資與消費，防止房地產泡沫，避免經濟失衡的一個非常重要的參考指標。
在統計住房空置率前，首先要明確住房單位。住房單位就是可以供一個居民戶獨立生活的一套房子，它可以是獨立房屋，也可以是樓房住宅的一個居住單元。不管是何種類型的住房，一個住房單位必須是與其他住房單位有隔離牆體，並且有單獨通向外部的通道。
各國對住房空置率的統計項目不盡相同，有的只統計住房空置率一個大項，沒有分項，籠統地指所有住房的空置率。有的細分為：出租住房空置率；出售住房空置率；出租兼出售住房空置率；非市場化自住房空置率(就是那些既不是為了出租，也不是為了出售，而是為了自己度假時居住或留給子孫後代的房子)。
統計住房空置率時，只統計用於生活的住房，辦公或商業服務類的住房不在統計之列。
怎樣統計呢？就是規定一個時間，在全國或某一地區同時進行入戶統計(或抽樣統計)。有人居住的住房，就是指統計時房屋內有人，或雖然沒人，但只是臨時外出(如出差或到外地度假)，否則，就是空置住房。新竣工住房如果具備了基本居住條件，如無人居住，也被列入空置住房。
住房空置率的統計原則是，有人居住的住房一個居民戶只允許有一個住房單位，如果有兩處以上的住房，則把經常居住的住房作為有人居住的住房，其餘均為空置住房。
需要說明的是，統計住房空置率，不是按家庭戶統計，而是按居民戶統計。所謂家庭戶，是指成員之間有血緣、因緣和收養關係，而居民戶，成員之間不要求有前者這種關係。像夫妻、子女和養子女之間構成的是家庭關係，如果居住在一個住房單位，那就是一個家庭戶，當然也是居民戶。未婚同居的男女或朋友共同居住在一個住房單位，那就是居民戶。
從以上對住房空置率的統計規定看，我們可以用簡便的方法計算住房空置率。有人居住的住房，我們可以把它看作居民總戶數，住房總數減去居民總戶數就是空置住房，用居民總戶數除以住房總數之商的百分比就是住房空置率。
2.不統計住房空置率危害極大
住房空置率是宏觀調控住房的重要指標。美國學者經過多年的研究發現，住房空置率在5%左右屬於正常範圍。如果過高，則說明房產投資過熱，政府就要出台調控政策。如不統計住房空置率，不管是政府、投資者或居民，不清楚住房規模，只憑藉價格判斷住房需求是旺盛還是萎縮，也就是如果房價上漲，就認為是需求旺盛，房地產投資規模擴大；如果房價下跌，就認為是住房需求趨於飽和，房地產投資規模縮小，這種判斷方法存在的問題很多，也極不科學。
因為，市場經常會失靈，僅靠價格機制配置資源有時會帶來重大失誤，尤其是在通貨膨脹率較高的時期。當銀行儲蓄利率低於CPI，也就是人們說的銀行存款負利率，居民為了避免自己的財富縮水，紛紛把錢取出來購買房產，於是，房價就被炒高。這時的住房就成了“吉芬商品”(指價格調節供需關係的機制失靈，價格越漲人們越搶購)，這是由人們對貨幣貶值的恐慌而囤積住房造成的，這就造成房價等經濟指標的紊亂，使經濟數據不能反映真實的社會需求，擾亂人們對供給與需求的判斷。
舉個例子，2011年3月，日本福島核電站因大地震造成放射性污染，中國居民搶購食鹽，食鹽價格由平時的一袋1元多瞬間漲到10元，好多商店還賣斷貨。價格越漲，人們越搶。這不是因為生產食鹽的成本增加了，也不能說食鹽更稀缺了，而是因為人們對食鹽價格上漲的心理恐慌造成搶購，價格被抬高了。
靠價格調控生產的信號失靈，造成房地產投資過熱，而其他領域的投資則相對不足，帶來巨大的投資浪費，降低生產效率。
所以，不統計住房空置率，對社會穩定和經濟健康發展危害極大。為此，很多國家非常重視住房空置率的統計，當住房空置率過高時，政府採取嚴厲的措施降低空置率。
3.各國住房空置率
根據美國商務部2011年11月2日發布的報告，2011年第三季度，美國出租住房的空置率為9.8%，與2010年同期相比下降了0.5個百分點；自住房空置率為2.4%，同比下降了0.1個百分點。美國從1956年到2003年的出租住房空置率從未超過10%，大多數年份在7%左右波動。美國自住房空置率在2006年以前沒有超過2%，但從2006年開始，自住房空置率一直在2.6%上下波動。
加拿大出租住房空置率一直較低，1995年為4.5%，1996年為4.5%，1997年為4.5%，1998年為4%，1999年為3.2%，2001年為1.7%，2002年為2.1%，2003年為2.6%，2004年為2.9%，2005年為2.8%，2006年為2.7%，2007年為2.7%，2008年為2.3%，2009年為3.1%。由於加拿大房租較低，居民擁有住房的意願不是很強烈，尤其是年輕人和低收入者，他們傾向於租房住，這是加拿大出租住房空置率低的主要原因。
西班牙把住房空置率統計作為人口統計中的一個大項。根據西班牙2001年人口普查數據(西班牙十年一次人口普查)，西班牙住房空置率為15%，這一數值在世界屬於較高的行列。西班牙共有2095萬套住房，81%的住房是自住房，11%的住房供出租，另外8%的住房用於慈善等目的，如為學生和窮人免費提供住房。
丹麥的住房空置率為6.8%(2005年數據)，愛沙尼亞為8%(2002年數據)，芬蘭為9.6%(2004年數據)，法國為6.3%(2004年數據)，德國為8%(2002年數據)，拉脫維亞為8.6%(2000年數據)，盧森堡為3%(2001年數據)，荷蘭為1.5%(2002年數據)，斯洛伐克為11.1%(2001年數據)，瑞典為1.7%(2005年數據)。
4.影響住房空置率的種種因素
影響住房空置率的因素很多，包括經濟因素、社會保障因素、傳統觀念因素等。
社會福利好的國家，住房空置率較低，因為政府建造了大量廉租住房，人們沒必要為住房憂慮，炒房、存房的人很少。以歐盟為例，荷蘭、瑞典等北歐高福利國家的住房空置率明顯低於西班牙等沿地中海國家的住房空置率。
居民的住房觀念對住房空置率影響較大，有的民族一直認為不動產是最安全的財富，於是，把貨幣換成不動產儲存，造成住房空置率增加。還有的民族把自己擁有住房看作是社會地位的象徵，尤其是結婚時，必須擁有一套自己的住房，這就導致父母為子女提前購房，這也提高了住房空置率。
人口變化也會影響住房空置率，因為人口減少，住房不會立即消失，造成住房空置率上升。例如，向外移民大於向內移民的國家，由於移居國外的居民不能把住房搬走，留在國內必然造成住房空置率升高。
住房自有率也會影響住房空置率，自有率越高，空置率也越高，反之越低。
在居民可以自由遷徙的國家，人們不管搬遷到哪裡，與當地居民享受同樣的社會保障和福利，這就給人的工作選擇帶來便利。一些人不想自己擁有住房，並不是因為收入低買不起房，而是想趁年輕多走幾個地方生活。自己擁有住房買賣房屋很麻煩，還要定期交納房產稅等費用，不如租房來得方便。這也是歐美等經濟發達國家住房自有率一直偏低的一個原因。
美國從1960年以來，住房自有率一直在66%上下波動，上下一般不超過3個百分點。可見，住房自有率與居民收入沒有必然的聯繫，並非居民收入增加，住房自有率就必然提高；居民收入減少，住房自有率就一定下降。美國住房空置率一直保持着低水平，這與他們住房自有率低有一定的關係。
5.瑞典以徵用或推倒的辦法對付空置房
在不成熟市場經濟國家，由於稅制、法律不健全，放任了對住房的投機炒作行為，使大量的住房失去其居住的本來屬性，而被專門用來炒作，造成大量資源浪費和環境污染。建築房屋所需要的水泥、沙子、石子、鋼筋、陶瓷、塑料(9500,-240.00,-2.46%)、玻璃等建築材料的生產要消耗大量能源，同時產生大量污染。
根據測算，建造100平方米的住房需要消耗的能源摺合煤炭不下25噸，在每百平米的建築施工過程中，還會產生6噸的建築垃圾。
外國政府深知住房空置率過高對社會、資源、經濟、環境等造成的危害，採取各種措施減少空置住房。政府的財稅政策是調控住房空置率的利器，如提高房產稅的稅率，徵收住房空置稅等，把空置的住房逼入市場。市場上的住房供給大於需求，房價下降，房地產開發商的利潤降低，迫使一些開發商退出房地產市場，放緩新房建設速度，重新到達住房供給與需求的平衡，住房空置率又回到適度的水平。
美國財稅制度嚴格限制炒房，住房轉讓要收15%的資本得利稅，還有交易價格1%～5%的營業稅。住房出租照樣收稅，稅率是租金的30%左右。美國保險公司也打壓空置住房，有的保險條款規定，如果承保人離開房屋超過30天，而又沒有新房客入住，保險合同自動終止。因為空置住房發生意外損失的幾率很大，如水管破裂，由於無人察覺，對房屋的損害會不斷擴大。如給空置住房上保險，保費要比有人居住的住房高50%到60%。
荷蘭的房產稅相當嚴厲，對城鎮房屋產權所有人和居住者雙方同時計征，如果房屋產權所有人就是居住人，則他就要交雙份房產稅。政府可以安排無房戶免費入住空置一年以上的住房，房主不得收取租金。
法國房產稅按居民戶計征，夫妻和未獨立子女算作一個居民戶，這一居民戶不管以誰的名義購買住房，都算作同一計征單位，這就堵塞了家庭成員以不同戶主購買房產逃避房產稅的漏洞。
2010年，法國共有562000居民戶交納了房地產稅約33億歐元，平均每戶交納5854歐元。家庭如果房產多，就要交很多的房產稅，這也限制家庭擁有空置房，因為房子放在那裡不住也要交稅。除了徵收房產稅外，法國還對空置住房的產權所有人進行罰款，空置一年處以房價10%的罰款，空置兩年再處以房價12.5%的罰款。
在丹麥，住房空置超過兩個月，政府會強迫房產所有人免費供他人使用。
在瑞典，政府會把空置住房徵用，用作廉租住房租給無房戶，甚至把空置住房推倒。
6.我國應儘快統計住房空置率
中國作為世界上最大的房產市場，至今不統計住房空置率，這讓人不可理解。現在，誰也說不清中國有多少住房，多少房子有人居住，多少房子無人居住。但從媒體曝光的一個個“鬼城”可以想象，中國的住房空置率已經高得驚人。新華網2010年7月7日的一篇報道更是讓人觸目驚心，國家電網公司在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅電錶連續6個月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住。
2011年11月29日，美國彼得森國際經濟研究所高級研究員尼古拉斯·拉迪在出席亞太經濟政策會議時表示，中國實際利率為負會催生房地產泡沫，經濟快速增長的勢頭可能會因此中斷。
可見，中國房產泡沫在世界經濟學界已成共識，政府必須儘快在全國推廣房產稅，採取有力的財稅手段調控房價，抑制房產投機炒作。同時，儘快引入住房空置率的統計，把住房空置率作為住房調控的一個指標。
其實，住房空置率的統計並不複雜，電力公司就可以進行概略統計。如果電錶一年的計量低於正常使用值的30%，我們就可以認定這套住房空置。目前，中國家庭平均用電量為每月110千瓦時，一年為1320千瓦時，如果某套住房的用電量低於396千瓦時，我們就可以把這套住房統計為空置住房。
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