Sunday, May 26, 2019

如何查詢房地產是否被抵押

購房人在買房時,很關心的一點就是所購房屋的權屬狀況,而其中最關心的問題莫過於抵押了。如果了解到開發商的土地被抵押而又想購房時,就不知道該如何處理了。同樣地,開發商對於土地抵押情況往往也是諱莫如深,躲躲閃閃,從而造成買賣雙方的互不信任。抵押的房子到底能不能買?抵押的房子應該怎樣買?作為購房人,對待開發商的土地抵押,既要謹慎,又要理性,對於開發商的抵押行為應有正確的認識。

開發商進行土地抵押的合理性

房地產業屬於資金密集型行業,即短期內需要投入大量的資金的行業。一個房地產公司,員工往往只有幾十人,但需要的資金至少過億元。這些資金主要用於如下方面:地價款、拆遷補償費、工程款。這麼大量的資金從何而來呢?通常情況下,開發商的自身資金是有限的,必須通過一定的方式融資。即使開發商自身有足夠的資金,有時候為了規避風險,也不動用自身的資金,同樣地進行融資。

作為融資的最主要渠道就是向銀行貸款,但獲得貸款的必要條件是提供合格的擔保。而開發商能夠提供也是銀行容易接受的擔保物就是已經獲得的國有土地使用權,這是一種最主要的擔保物。因此,購房人在審查時看到土地使用權被抵押也就見怪不怪了。利用土地使用權抵押擔保獲得貸款的操作程序一般為:抵押、融資、賣樓、還款。

應該說,市場經濟要求資金的高速運轉,而開發商合理合法地利用資金的行為也不應該被指責。房地產開發中的資金運用行為構成一個資金鏈,而一個良性的資金鏈有利於房地產行業乃至整個社會的健康發展。反過來,要求房地產開發企業沉澱大量資金才能進行房地產開發是不合理也是不明智的。法律關係應該是對經濟關係的合理反映。因此,政府對於開發商的抵押貸款行為應着眼於疏而不是堵;同樣地,作為購房人,對於開發商的抵押貸款行為應重在防範而不是害怕。

作為購房者,要防範開發商的土地抵押行為所帶來的風險,就必須了解房地產抵押的法律知識。

房地產抵押的相關知識

●什麼是房地產抵押

房地產抵押,顧名思義,就是抵押人以其合法的房地產用不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時,抵押權人(債權人)有權依法以抵押的房地產折價或者以拍賣、變賣抵押的房地產所得的價款優先受償。

●哪些房地產可進行抵押

並不是所有的房地產都可以進行抵押。在房地產開發領域,一般用來抵押的房地產包括:國有土地使用權、在建工程、期房、現房。由於房與地的不可分割性,所以在進行抵押時,房與地往往必須同時抵押。

●抵押物能否轉讓

經抵押權人同意,抵押房地產可以轉讓。抵押房地產轉讓所得價款,應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分,歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。

如何知道所購房產是否被抵押

購房人要想知道所購房產的抵押情況,可以有三種途徑:1.向登記機關查詢(當地房地產交易中心/產權登記中心/房管局))。2.檢查開發商的證件。即查看國有土地使用權證和房屋所有權證,看在證件的備註欄中有無作他項權利記載。如果備註欄中沒有註明他項權利(抵押)的情況,則該房屋沒有抵押給銀行。檢查開發商的證件應當注意三個問題:(1)應當堅持看原件。(2)注意審查證件的真偽。(3)看清抵押的記載情況。3.通過媒體查詢。

如何購買已被抵押的房屋

如果發現所購的房產或土地已被抵押,購房人該如何處理呢?需要告訴購房者的是:被抵押的房產不一定不能買。根據有關法律規定,在抵押期間,抵押人在通知或取得抵押權人同意的情況下,可以轉讓抵押物,但應將轉讓物已經抵押的情況告知受讓人。抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效。在實際操作中,如果開發商將抵押的房產(包括房屋所在的土地使用權被抵押)進行銷售的話,在辦理預售登記、產權過戶時,必須取得抵押權人(一般為銀行)的同意,由抵押權人出具同意辦理的書面信函。需要說明的是,抵押權人同意抵押人辦理預售登記或者產權過戶並不意味着抵押權人放棄了抵押權。因此,有人認為“辦理了預售登記的房屋就不會出現問題”的觀點是值得商榷的。

需要提醒開發商的是,應當明確地將房產抵押的有關情況告知購房人,否則會導致合同無效,從而在法律上使自己處於一個非常不利的地位,即購房人日後無論因何種原因要求退房的話,都可以以此為由。在通知購房人時,最好是取得購房人的書面確認,以免日後的糾紛。

作為購房人,如果需要購買此類房產的話,可以參考以下辦法處理:

1.如果付款方式不是按揭貸款的話,購房人可以要求將與所購房產抵押部分相應的購房款全部或者部分直接交給抵押權人,由抵押權人解除對於該部分房產的抵押。

2.如果付款方式是按揭貸款,而貸款銀行與作為抵押權人的銀行不是同一銀行的話,可以約定,由貸款銀行將款項的全部或者部分直接支付給作為抵押權人的銀行,後者在收到該部分款項後,應當解除對所購房產相應部分的抵押。

3.如果付款方式是按揭貸款,而貸款銀行與作為抵押權人的銀行是同一銀行的話,這種情況相對比較簡單,銀行為保護自己的利益會對所貸款項進行適當處理,同時會間接地降低購房人的抵押風險。

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2 comments

  1. 新房更要注意,可能被開發商抵押。

  2. 這個可能只會在買二手房的時候會用到吧

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