Thursday, June 29, 2017

美国租户是大爷

作者:姚鸿恩

租房的租户,有个英文词是tenant,用形象记忆很好记,ten是十,ant是蚂蚁。十只蚂蚁当租户。但在美国,租户绝不是让人随便踩的蚂蚁。租户是消费者,是弱势群体,是法律保护的对象。有法律撑腰,美国租户是大爷。这个观念,其实跟“顾客是上帝”是建立在同一基础上的。
美国房东叫地主(landlord),因为美国人拥有房产其实是拥有地产,房子只是土地的附加物。美国各州甚至各城市都有保护租户权益的法律,不许地主“乱说乱动”。条款不尽相同,但大体包括如下几个方面。
其一,不可歧视(No discrimination)。不能因宗教、性别、年龄、职业、残障、性取向等,而拒绝租房给他们。
其二,确保住房符合居住、卫生等方面的法律要求。如:必须提供空调、热水器、浴室、冰箱、炉灶等基本配备。
其三,租金不可高于规定的限度,每年涨价不可超过规定的比例。如:同一地区的二室一厅,月租不可超过1600元,每年涨价不可超过百分之三等。
其四,押金(deposit)金额不可超过月租;在租期满后,三个星期内必须退还给租户。有的地方(如马里兰州)还规定要付利息。
其五,必须给租户紧急联系方式,以便租户可随时告知住房问题,如热水器不出热水、水管漏水等,房东可及时修理。
其六,尊重租户的隐私,不可随便到出租屋去。如果有事必须上门的话,必须至少提前24个小时,联系租户,征得同意。
其六,房子出租后,房东不可以在租期期满前将租户赶走。什么“要卖房子了”“儿子要结婚了”,什么理由都不足数。美国租房的租期绝大多数为期一年,而后续约。
其七,如果遇到麻烦的租户,比如不交房租,房东可以逐出租户,但必须按照收回租房的所有法规(Follow all eviction laws)进行。绝不可叫几个壮汉,把东西扔出去,把租户架出去。整个法律程序通常要几个月。
作为租户来说,当然要信守租房合同(Lease agreement),最重要的就是按时付租金、不损坏房屋和设备,如此你便可理直气壮当大爷。当地都有“得不到赔偿不收律师费”的律师等你的生意。
如前所说,各地法律有所不同,所以租户必须了解当地的租户权益条款。当地的政府部门都会提供这方面的资讯。比如,纽约免费发放的《租户权益指南》(Tenants’ Rights Guide),40来页,条目很细。对老年人租户、有孩子的租户等,都有具体的保护条款。
美国出租房大多数是公寓,采用中央空调。纽约冬天寒冷,所以该指南对出租房的暖气供应也作了很具体的规定。政府规定:从10月1日至第二年5月31日,房东必须给租户提供暖气。早上6点到夜晚10点,若室外气温低于华氏55度(摄氏12.8度),公寓室温必须至少华氏68度(摄氏20度)以上;夜晚10点到早上6点,若室外低于华氏40度(摄氏4.4度),则室温必须至少华氏55度以上。若发现没有暖气,每周七天、全天24小时都可以向政府投诉报告。

本文来自:新浪博客

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