美国租户是大爷

作者：姚鸿恩

租房的租户，有个英文词是tenant，用形象记忆很好记，ten是十，ant是蚂蚁。十只蚂蚁当租户。但在美国，租户绝不是让人随便踩的蚂蚁。租户是消费者，是弱势群体，是法律保护的对象。有法律撑腰，美国租户是大爷。这个观念，其实跟“顾客是上帝”是建立在同一基础上的。
美国房东叫地主（landlord），因为美国人拥有房产其实是拥有地产，房子只是土地的附加物。美国各州甚至各城市都有保护租户权益的法律，不许地主“乱说乱动”。条款不尽相同，但大体包括如下几个方面。
其一，不可歧视（No discrimination）。不能因宗教、性别、年龄、职业、残障、性取向等，而拒绝租房给他们。
其二，确保住房符合居住、卫生等方面的法律要求。如：必须提供空调、热水器、浴室、冰箱、炉灶等基本配备。
其三，租金不可高于规定的限度，每年涨价不可超过规定的比例。如：同一地区的二室一厅，月租不可超过1600元，每年涨价不可超过百分之三等。
其四，押金（deposit）金额不可超过月租；在租期满后，三个星期内必须退还给租户。有的地方（如马里兰州）还规定要付利息。
其五，必须给租户紧急联系方式，以便租户可随时告知住房问题，如热水器不出热水、水管漏水等，房东可及时修理。
其六，尊重租户的隐私，不可随便到出租屋去。如果有事必须上门的话，必须至少提前24个小时，联系租户，征得同意。
其六，房子出租后，房东不可以在租期期满前将租户赶走。什么“要卖房子了”“儿子要结婚了”，什么理由都不足数。美国租房的租期绝大多数为期一年，而后续约。
其七，如果遇到麻烦的租户，比如不交房租，房东可以逐出租户，但必须按照收回租房的所有法规（Follow all eviction laws）进行。绝不可叫几个壮汉，把东西扔出去，把租户架出去。整个法律程序通常要几个月。
作为租户来说，当然要信守租房合同（Lease agreement），最重要的就是按时付租金、不损坏房屋和设备，如此你便可理直气壮当大爷。当地都有“得不到赔偿不收律师费”的律师等你的生意。
如前所说，各地法律有所不同，所以租户必须了解当地的租户权益条款。当地的政府部门都会提供这方面的资讯。比如，纽约免费发放的《租户权益指南》（Tenants’ Rights Guide），40来页，条目很细。对老年人租户、有孩子的租户等，都有具体的保护条款。
美国出租房大多数是公寓，采用中央空调。纽约冬天寒冷，所以该指南对出租房的暖气供应也作了很具体的规定。政府规定：从10月1日至第二年5月31日，房东必须给租户提供暖气。早上6点到夜晚10点，若室外气温低于华氏55度（摄氏12.8度），公寓室温必须至少华氏68度（摄氏20度）以上；夜晚10点到早上6点，若室外低于华氏40度（摄氏4.4度），则室温必须至少华氏55度以上。若发现没有暖气，每周七天、全天24小时都可以向政府投诉报告。

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