Sunday, September 24, 2017

美国房地产没有中国特色

作者:姚鸿恩

美国房地产没有中国特色

美国房地产,跟中国的不一样,很难看到中国特色。
其一,房子类型不同。美国房子,大多数是独立房子(single house),有车库,有壁炉,前有草坪,后有花园。还有一些是城市屋(town house),类似国内的连体别墅。很少有国内的公寓房(apartment)出售。公寓通常是出租的。
其二,绝大多数上市的房子都是旧房子。美国的地皮是屋主永久拥有的,所以有些年逾古稀的爷爷奶奶级别的房子照样能上市出售。根据美国商务部的统计,每个月,旧房子成交数大约为5百万,而新房子只有30万左右。
其三,价格是大多数人能够负担得起的(affordable)。美国强调三分之一定律,即房贷月供不能超过家庭月收入的三分之一。今年9月,新房子的中间价(median price)是20万4千4百。美国首付(down payment)通常为百分之二十。近期30年固定的房贷利率约为百分之四,算下来,月供(本金、利息)约为765美元。最底层的老百姓,每月全家收入2千3百美元,就能够买20万左右的房子了。当然,大城市的房子要贵得多,比如首府华盛顿地区,新房子可能要60多万,那么每月全家收入就得7千多。
其四,美国没有蛊惑人心的“刚需”造势。人人都需要住房子,这可以说是刚需,但买房子未必是。找对象时,没有一个美国姑娘(或者她妈妈)提“必须要有房子”的刚需条件。美国约有三分之二的人拥有自己的房子,但也还有三分之一的人租房子,绝大多数是租公寓。
其五,美国人不炒房。原因可能是,第一,美国屋主必须交房产税(property tax),税率各地不同,大约为房子价值的百分二左右。房子涨了,房产税跟着上调。地方政府用此税收来为居民提供免费的学校、图书馆等等服务。第二,房子成交,卖主要付百分之六的佣金,买主要付各种过户费用(closing cost)。第三,也许是最重要的,就是政府不卖地,土地是私人拥有的,价格是由市场决定的。上梁正,下梁也就不会歪。
其六,美国成交的房子,都是马上能够入住的,全都是装修过的,空调、冰箱、炉灶、浴室、热水器等,都是法律规定必须配套的。没有国内的“赤膊房子”。另外,面积只算房间内的面积,楼梯、走道什么的,都不算面积,也就是说,你可以用卷尺自己量的。这样,卖主很难蒙人。
美国人实在看不懂:中国人光凭模型,就会受“震撼”而拍板买下上百万的房子(公寓),甚至还要连夜排队,好像抢购白菜似的。如此“追捧”现象,美国从来没有发生过。加拿大温哥华有过排队买期房的报道,排队的,清一色都是中国人。
当颤颤巍巍的老太太也津津乐道买股票的时候,股市就要“飞流直下三千尺”了。几年前,美国的许多银行没有遵循三分之一定律,贷款给那些不符合条件的购房者,后来许多人无力还贷,银行收去房子,低价拍卖。美国房价已连续下跌五年,最惨的地区跌去一大半。不过,愿赌服输。美国还没有听说什么“退房”新闻。
不管在哪个国家,经济规律都是不可抗拒的。“出来混,迟早是要还的”。国内房价已经开始掉头往下。什么价格是合理的?不妨参照三分之一定律算一算吧。

华盛顿地区外围的一栋新房子,全装修,四卧室、三个全套浴室、一个半套卫生间,另加客厅等房间,开价69万,上市三个月,还没有卖掉。

在美国购房后能否退房

近读新闻:长三角多个楼盘拉开降价序幕,有的降幅很大,导致购房者愤而“组团维权”,要求退房,“还我血汗钱”。
房子是商品。在美国,几乎所有的商品都可凭收据退货,甚至开了的罐头都能退款。大商店的服务台总有人排队退货。但是,有两种商品,属于例外。一是汽车,二是房子。一辆新车,起点2万美元左右。而一套房子,除少数地区外,起码10多万美元,属于“大手笔”的商品,特别需要慎重地做足功课后才会购买。而且这两种商品都是可以讨价还价的,也就是说,价格满意之后,你才会购买。因而,极少听说有人退车、退房。
任何国家都一样,“无奸不商”。美国很清醒地看到,商品社会并非“人之初,性本善”,所以需要以法规来保证商品交易的公平。以房子交易来说,重点要维护买主的权益。关于退房,各地都制定了相应法规,条款大同小异。
美国政府不能卖地,美国很难炒地炒房,美国没有刚性需求,所以,美国也就没有高楼如笋、蓬勃发展的新景象。买卖的房子,绝大多数是老房子。卖主和买主通常都要请一个经纪。那么,什么时候可以退房呢?
买房子的几个关键阶段,随时都可以退出不买。
第一是出价(offer)阶段。在经纪带你看了十来套甚至几十套房子后,你终于挑中了一套,签一大堆文件,出价购房。并支付押金(通常约为房价的百分之一)。卖主通常不会同意你的杀价,可能会在你的出价基础上加价。你也可以提出要求卖主分担过户费用(closing cost)。在讨价还价的过程中,虽然你已经签了字,但只要你觉得卖主没有满足你的要求,你就可以退出,并拿回押金。
第二是房屋估价(appraisal)阶段。买房子需要贷款,贷款额通常是房价的百分之八十。银行需要对房子进行专业房屋估价。如果估价低于市场价,你拿不到贷款,自然也就名正言顺地放弃购买这个房子。
第三是房屋检查(inspection)阶段。双方达成协议后,需要作房屋检查。哪怕是新房子,也需要走这一步。美国的房子都是装修之后才出售的,而且必须配备空调、浴室设备、热水器、冰箱、炉灶、洗衣机、烘干机等基本配置。房屋检查重点在于房子结构、屋顶、水电、油漆、有无虫害,也包括上述基本配置。检查多少会找出点毛病。买主可要求修复或补偿(compensation)。在这阶段,买主若感到不爽,也可以“拜拜”。
第四是走查(Walk through)阶段。第三阶段过后,在过户前,还有一道程序,就是在最后过户前,再跟经纪去房子那儿看一看,确定没有问题,若发现了新问题;或者没有新问题,只是感觉后悔了,仍然可以退出不买了。
如果四阶段都过了,就再签一大堆过户文件。房子买卖成交,买主拿到钥匙。走完法律上的这一步,就无法退房了。在正式成交过户之后,买主的懊悔是不受保护的。(There is no protection for buyer remorse after the formal closing has taken place.)
当然,若发现卖主有欺骗、隐瞒等行为,可以起诉。但在房子交易领域,法律只管是否受“损害”(damage),不管如何去“执行”(performance),即不会强迫人买下或卖掉一个房子。房子过户后,法院不会强迫卖主“买回”房子。

本文来自:新浪博客

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