美国房地产没有中国特色

作者：姚鸿恩

美国房地产没有中国特色

美国房地产，跟中国的不一样，很难看到中国特色。
其一，房子类型不同。美国房子，大多数是独立房子（single house），有车库，有壁炉，前有草坪，后有花园。还有一些是城市屋（town house），类似国内的连体别墅。很少有国内的公寓房（apartment）出售。公寓通常是出租的。
其二，绝大多数上市的房子都是旧房子。美国的地皮是屋主永久拥有的，所以有些年逾古稀的爷爷奶奶级别的房子照样能上市出售。根据美国商务部的统计，每个月，旧房子成交数大约为5百万，而新房子只有30万左右。
其三，价格是大多数人能够负担得起的（affordable）。美国强调三分之一定律，即房贷月供不能超过家庭月收入的三分之一。今年9月，新房子的中间价（median price）是20万4千4百。美国首付（down payment）通常为百分之二十。近期30年固定的房贷利率约为百分之四，算下来，月供（本金、利息）约为765美元。最底层的老百姓，每月全家收入2千3百美元，就能够买20万左右的房子了。当然，大城市的房子要贵得多，比如首府华盛顿地区，新房子可能要60多万，那么每月全家收入就得7千多。
其四，美国没有蛊惑人心的“刚需”造势。人人都需要住房子，这可以说是刚需，但买房子未必是。找对象时，没有一个美国姑娘（或者她妈妈）提“必须要有房子”的刚需条件。美国约有三分之二的人拥有自己的房子，但也还有三分之一的人租房子，绝大多数是租公寓。
其五，美国人不炒房。原因可能是，第一，美国屋主必须交房产税（property tax），税率各地不同，大约为房子价值的百分二左右。房子涨了，房产税跟着上调。地方政府用此税收来为居民提供免费的学校、图书馆等等服务。第二，房子成交，卖主要付百分之六的佣金，买主要付各种过户费用（closing cost）。第三，也许是最重要的，就是政府不卖地，土地是私人拥有的，价格是由市场决定的。上梁正，下梁也就不会歪。
其六，美国成交的房子，都是马上能够入住的，全都是装修过的，空调、冰箱、炉灶、浴室、热水器等，都是法律规定必须配套的。没有国内的“赤膊房子”。另外，面积只算房间内的面积，楼梯、走道什么的，都不算面积，也就是说，你可以用卷尺自己量的。这样，卖主很难蒙人。
美国人实在看不懂：中国人光凭模型，就会受“震撼”而拍板买下上百万的房子（公寓），甚至还要连夜排队，好像抢购白菜似的。如此“追捧”现象，美国从来没有发生过。加拿大温哥华有过排队买期房的报道，排队的，清一色都是中国人。
当颤颤巍巍的老太太也津津乐道买股票的时候，股市就要“飞流直下三千尺”了。几年前，美国的许多银行没有遵循三分之一定律，贷款给那些不符合条件的购房者，后来许多人无力还贷，银行收去房子，低价拍卖。美国房价已连续下跌五年，最惨的地区跌去一大半。不过，愿赌服输。美国还没有听说什么“退房”新闻。
不管在哪个国家，经济规律都是不可抗拒的。“出来混，迟早是要还的”。国内房价已经开始掉头往下。什么价格是合理的？不妨参照三分之一定律算一算吧。

华盛顿地区外围的一栋新房子，全装修，四卧室、三个全套浴室、一个半套卫生间，另加客厅等房间，开价69万，上市三个月，还没有卖掉。

在美国购房后能否退房

近读新闻：长三角多个楼盘拉开降价序幕，有的降幅很大，导致购房者愤而“组团维权”，要求退房，“还我血汗钱”。
房子是商品。在美国，几乎所有的商品都可凭收据退货，甚至开了的罐头都能退款。大商店的服务台总有人排队退货。但是，有两种商品，属于例外。一是汽车，二是房子。一辆新车，起点２万美元左右。而一套房子，除少数地区外，起码10多万美元，属于“大手笔”的商品，特别需要慎重地做足功课后才会购买。而且这两种商品都是可以讨价还价的，也就是说，价格满意之后，你才会购买。因而，极少听说有人退车、退房。
任何国家都一样，“无奸不商”。美国很清醒地看到，商品社会并非“人之初，性本善”，所以需要以法规来保证商品交易的公平。以房子交易来说，重点要维护买主的权益。关于退房，各地都制定了相应法规，条款大同小异。
美国政府不能卖地，美国很难炒地炒房，美国没有刚性需求，所以，美国也就没有高楼如笋、蓬勃发展的新景象。买卖的房子，绝大多数是老房子。卖主和买主通常都要请一个经纪。那么，什么时候可以退房呢？
买房子的几个关键阶段，随时都可以退出不买。
第一是出价（offer）阶段。在经纪带你看了十来套甚至几十套房子后，你终于挑中了一套，签一大堆文件，出价购房。并支付押金（通常约为房价的百分之一）。卖主通常不会同意你的杀价，可能会在你的出价基础上加价。你也可以提出要求卖主分担过户费用（closing cost）。在讨价还价的过程中，虽然你已经签了字，但只要你觉得卖主没有满足你的要求，你就可以退出，并拿回押金。
第二是房屋估价（appraisal）阶段。买房子需要贷款，贷款额通常是房价的百分之八十。银行需要对房子进行专业房屋估价。如果估价低于市场价，你拿不到贷款，自然也就名正言顺地放弃购买这个房子。
第三是房屋检查（inspection）阶段。双方达成协议后，需要作房屋检查。哪怕是新房子，也需要走这一步。美国的房子都是装修之后才出售的，而且必须配备空调、浴室设备、热水器、冰箱、炉灶、洗衣机、烘干机等基本配置。房屋检查重点在于房子结构、屋顶、水电、油漆、有无虫害，也包括上述基本配置。检查多少会找出点毛病。买主可要求修复或补偿（compensation）。在这阶段，买主若感到不爽，也可以“拜拜”。
第四是走查（Walk through）阶段。第三阶段过后，在过户前，还有一道程序，就是在最后过户前，再跟经纪去房子那儿看一看，确定没有问题，若发现了新问题；或者没有新问题，只是感觉后悔了，仍然可以退出不买了。
如果四阶段都过了，就再签一大堆过户文件。房子买卖成交，买主拿到钥匙。走完法律上的这一步，就无法退房了。在正式成交过户之后，买主的懊悔是不受保护的。（There is no protection for buyer remorse after the formal closing has taken place.）
当然，若发现卖主有欺骗、隐瞒等行为，可以起诉。但在房子交易领域，法律只管是否受“损害”（damage），不管如何去“执行”（performance），即不会强迫人买下或卖掉一个房子。房子过户后，法院不会强迫卖主“买回”房子。

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