Sunday, September 24, 2017

美国房主的烦恼

美国房主的烦恼 – 便宜的房子需要天价养护

《中国经济周刊》记者  李小晓|北京—纽约连线报道

刚到美国不久的留学生王遇惊讶地发现:纽约附近的“富人区”,房价比北京六环外还要便宜得多。

在一个阳光明媚的周末,王遇开着他刚买的二手车从曼哈顿去找长岛的朋友金佳梁玩。长岛是一个不折不扣的“富人区”——美国前总统克林顿、石油大亨洛克菲勒、好莱坞导演斯皮尔伯格都在这里安家。

不到半个小时,王遇就到达了金佳梁的住所。金佳梁家楼上楼下共3层,全部精装修,6间卧室和5个卫生间,后院里有一座直径20米的游泳池,旁边还搭建了儿童游乐设施。

金佳梁谦虚地摆摆手说:“这没什么,我这座房子其实不贵,才50万美元。”

王遇惊叹道:“那不就才300多万人民币吗?这在北京只能买个两居室。”

金佳梁再次摆摆手说:“非也非也,买房便宜养房难啊,在美国养这么套房子,每年的开销都在3万美元以上。”

王遇纠结地耸耸肩,看来,在美国买房子还真是一门复杂的学问。

谁能在美国买房?

和中国人一样,在美国买房子第一件事就是找中介。

《中国经济周刊》记者连线美国纽约的华人地产中介魏曦,他表示:“我们从卖方手里抽取3%~5%的佣金,不向买方收钱。不过,买家在看房前需要去银行开具一份‘银行同意贷款证明’,在出示这份证明后中介公司才能开始带你看房,因为我们需要了解你的贷款能力。”

外国人可否在美国买房呢?魏曦给出的答案是肯定的。

据魏曦介绍,在美国绝大部分州,对于在美国长期工作居住的外国公民来说,买房子的程序和本国人无异,只需要提供两年以上的工资单,证明有能力偿还贷款(月供必须在月收入28%以内),就可以向银行贷款买房。

而对于不在美国工作的外国人来说,除非在美国银行有巨额投资存款或用已有房屋做抵押贷款,否则只能用全款买房。

对于贷款买房的人来说,最关键的莫过于一份良好的信用记录了。和中国的统一利率不同,在美国,每个人最终获得的贷款利率都不尽相同,完全取决于你之前的信用记录。

一个信用记录良好的人买房子,最理想将可以获得和基准利率持平的贷款利率。而一个经常拖欠信用卡还款,信用记录很差的人,利率可以无限上浮,甚至被银行拒贷。

贷款总期限都为30年,贷款方式分为三种:3年固定(后27年浮动),5年固定(后25年浮动),30年固定。目前利率分别为:4.75%、5.5%及6.25%(随时会调整,以贷款申请当时利率为准)。

在次贷危机发生之前,美国曾经出现过“零首付”买房,然而,随着危机的爆发,政府出于控制金融风险的考虑,将首付最低限额提升至20%。

“美国就是因为当初有太多人10%首付,甚至零首付买房子,才会引发后来的次贷危机。现在美国贷款买房的首付底线是20%。”魏曦表示。

买房容易养房难

美国的房价根据不同地区和房屋类型,可谓千差万别。最贵的莫过于纽约、旧金山、西雅图这些大城市,一间二三十年房龄的开间也要50万美元。而到了中部的农村地区,房价就变得出奇的低。如果只是买一座一家三口居住的小木屋的话,十几万美元就可以买到。

金佳梁从抽屉里掏出买房时的“过户账单”,王遇看了一眼,就被密密麻麻杂七杂八的收费吓了一跳。近20项各种一次性收费加起来居然有7000多美元。

“美国买房子必须请律师,光律师的各项收费加起来就有好几千美元。另外,当地政府也要趁机收一笔钱,什么税务服务费、贷款税加起来,又是两三千美元。”

但这些一次性的费用对于金佳梁来说都不是最恐怖的。真正让金佳梁喘不过气的,是后面绵延不断的“养房”费用。

“无限期产权同时也意味着无限期的花销,买房不是一劳永逸的。”金佳梁说。

房产税

房产税在美国各个州和地区都不同,一般在1%~3%,纽约是3%。因此,以金佳梁的房子为例,每年的房产税就高达1.5万美元。

房屋保险

在美国购买房产的同时,也被强制购买房屋保险。在纽约,一栋50万美元的房子,房屋保险费每个月都在100美元左右,一年就是1200美元。此 外,在自然灾害多发的州往往还要额外增保一份自然灾害险,例如加州要加保地震险,南方城市要加保飓风险等。“如果你不买保险的话,银行是不敢贷款给你 的。”魏曦告诉《中国经济周刊》。

庭院维护

独栋房屋维护成本高昂。例如,雇人剪草每个月开销大约100美元,如果任由庭院杂草丛生,那么有一天你回到家就会发现自己的院子像是田螺姑娘来过一般焕然一新,只是门上多了一张当地政府的信,告诉你政府已经帮你剪草,请及时付款。

物业费

如果你买的不是独栋别墅,而是联体别墅,或者公寓,那么就要承担每个月150美元到500美元不等的物业费(或称社区管理费)。对于像曼哈顿有守门人的高级公寓,一间公寓的物业费甚至可能高达上千美元每月。

美国置业问答

——对话华美优胜(北京)国际投资咨询有限公司CEO  俞竞可

问:怎样持有所购置的物业?

答:美国的房产属于永久产权,客户不仅拥有房产,还拥有房产下面的土地。

问:投资回报一般是多少?

答:目前全美平均房价为17 万美金左右。全美20个都市圈的综合房价在2006 年7 月达到顶峰,至今房价下跌平均20%~40%。不过,跌幅是一个逐渐放缓的过程。1926—1996年,美国房地产市场年均涨幅为11%。1996— 2006 年,涨幅达到15%以上。

问:买房后有没有房产证?

答:这在美国称为Grand Deed,也就是所谓的地契。这个文件是被用来证明房屋的产权转移,代表产权正式转移给买家。购房后,产权公司会寄来地契,证明房屋产权的正式转移。

问:有否遗产税?赠与税呢?

答:在美国有遗产税,赠与税与遗产税一样,每年的税率都在变化。以2011年为例,遗产税率为35%,且有500万美元的免税额度。所以一般在500万美元以下的房产直接赠与子女是不用交税的。

问:购买房地产就可以移民吗?

答:目前移民美国需通过特定的移民项目实现,购买美国房地产不能直接实现移民。买房对投资移民没有直接帮助。

问:我没有移民,买了房怎么住?

答:可以通过办理赴美商务旅游签证B1/B2出入美国,每次入境可以停留长达180天。签证有效期一年,可以多次入境美国。签证过期后一年内, 可以通过中信银行进行免面试签证续签。可以说,只要签证办理成功一次,以后就无后顾之忧。只要购房,在房产所在学区内的公立学校从小学到高中减免学费。如 子女为18岁以下,可以办理学生签证或者父母办理全家投资移民帮助子女赴美留学。

问:如若拖欠银行贷款,后果会怎样?

答:在警告客户并无效后,银行有权收回房产。

20万美元就能买别墅

地点:宾夕法尼亚州斯特劳兹堡山区

户型面积:213平方米,独栋别墅,4室2卫

价格:19.5万美元

地点:田纳西州麦克明维尔市

户型面积:492平方米,独栋别墅,5室5卫,带游泳池

价格:57.5万美元

地点:威斯康星州科勒市

户型面积:459平方米,独栋别墅,10室6卫

价格:97.5万美元

地点:夏威夷大岛

户型面积:325平方米,独栋别墅,4室4卫,带游泳池

价格:529万美元

(数据来源:craigslist.com;realtor.com 等美国公开售房网站)

本文信息来自:新浪网

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