房产的土地使用权

住房的土地使用权有两种：国有土地使用权和集体土地使用权。

国有土地使用权又分为国有出让和国有划拨，国有划拨土地是未缴纳过土地出让金的，其流通转让一般需审批并补交出让金（一般为房款的1%），将土地性质转为国有出让土地；而国有出让土地已缴纳过土地出让金，转让时缴纳规定税费即可，可正常流通。

国有出让土地按照土地用途不同使用期限也不相同。最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。土地使用期限为土地使用权证上的土地使用期限减去该土地已经使用的年限，剩下的年限就是可以使用的年限，到期后可以申请续期。取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。

国有划拨土地除有法定期限的情形外，划拨国有土地的使用权一般没有使用期限。

集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。通常是指农村的住房如宅基地等。农村住房限制流通，只能在本集体内转让，而且需要符合条件；非本村村民间农村集体土地性质的房屋产权是不能过户交易的。

一般情况下，国有土地使用权才可以抵押；有部分涉农贷款，农民房屋也可抵押，但不办理抵押手续。