美國租戶是大爺

作者：姚鴻恩

租房的租戶，有個英文詞是tenant，用形象記憶很好記，ten是十，ant是螞蟻。十隻螞蟻當租戶。但在美國，租戶絕不是讓人隨便踩的螞蟻。租戶是消費者，是弱勢群體，是法律保護的對象。有法律撐腰，美國租戶是大爺。這個觀念，其實跟“顧客是上帝”是建立在同一基礎上的。
美國房東叫地主（landlord），因為美國人擁有房產其實是擁有地產，房子只是土地的附加物。美國各州甚至各城市都有保護租戶權益的法律，不許地主“亂說亂動”。條款不盡相同，但大體包括如下幾個方面。
其一，不可歧視（No discrimination）。不能因宗教、性別、年齡、職業、殘障、性取向等，而拒絕租房給他們。
其二，確保住房符合居住、衛生等方面的法律要求。如：必須提供空調、熱水器、浴室、冰箱、爐灶等基本配備。
其三，租金不可高於規定的限度，每年漲價不可超過規定的比例。如：同一地區的二室一廳，月租不可超過1600元，每年漲價不可超過百分之三等。
其四，押金（deposit）金額不可超過月租；在租期滿後，三個星期內必須退還給租戶。有的地方（如馬里蘭州）還規定要付利息。
其五，必須給租戶緊急聯繫方式，以便租戶可隨時告知住房問題，如熱水器不出熱水、水管漏水等，房東可及時修理。
其六，尊重租戶的隱私，不可隨便到出租屋去。如果有事必須上門的話，必須至少提前24個小時，聯繫租戶，徵得同意。
其六，房子出租後，房東不可以在租期期滿前將租戶趕走。什麼“要賣房子了”“兒子要結婚了”，什麼理由都不足數。美國租房的租期絕大多數為期一年，而後續約。
其七，如果遇到麻煩的租戶，比如不交房租，房東可以逐出租戶，但必須按照收回租房的所有法規（Follow all eviction laws）進行。絕不可叫幾個壯漢，把東西扔出去，把租戶架出去。整個法律程序通常要幾個月。
作為租戶來說，當然要信守租房合同（Lease agreement），最重要的就是按時付租金、不損壞房屋和設備，如此你便可理直氣壯當大爺。當地都有“得不到賠償不收律師費”的律師等你的生意。
如前所說，各地法律有所不同，所以租戶必須了解當地的租戶權益條款。當地的政府部門都會提供這方面的資訊。比如，紐約免費發放的《租戶權益指南》（Tenants’ Rights Guide），40來頁，條目很細。對老年人租戶、有孩子的租戶等，都有具體的保護條款。
美國出租房大多數是公寓，採用中央空調。紐約冬天寒冷，所以該指南對出租房的暖氣供應也作了很具體的規定。政府規定：從10月1日至第二年5月31日，房東必須給租戶提供暖氣。早上6點到夜晚10點，若室外氣溫低於華氏55度（攝氏12.8度），公寓室溫必須至少華氏68度（攝氏20度）以上；夜晚10點到早上6點，若室外低於華氏40度（攝氏4.4度），則室溫必須至少華氏55度以上。若發現沒有暖氣，每周七天、全天24小時都可以向政府投訴報告。

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