Friday, November 22, 2019

美國租戶是大爺

作者:姚鴻恩

租房的租戶,有個英文詞是tenant,用形象記憶很好記,ten是十,ant是螞蟻。十隻螞蟻當租戶。但在美國,租戶絕不是讓人隨便踩的螞蟻。租戶是消費者,是弱勢群體,是法律保護的對象。有法律撐腰,美國租戶是大爺。這個觀念,其實跟“顧客是上帝”是建立在同一基礎上的。
美國房東叫地主(landlord),因為美國人擁有房產其實是擁有地產,房子只是土地的附加物。美國各州甚至各城市都有保護租戶權益的法律,不許地主“亂說亂動”。條款不盡相同,但大體包括如下幾個方面。
其一,不可歧視(No discrimination)。不能因宗教、性別、年齡、職業、殘障、性取向等,而拒絕租房給他們。
其二,確保住房符合居住、衛生等方面的法律要求。如:必須提供空調、熱水器、浴室、冰箱、爐灶等基本配備。
其三,租金不可高於規定的限度,每年漲價不可超過規定的比例。如:同一地區的二室一廳,月租不可超過1600元,每年漲價不可超過百分之三等。
其四,押金(deposit)金額不可超過月租;在租期滿後,三個星期內必須退還給租戶。有的地方(如馬里蘭州)還規定要付利息。
其五,必須給租戶緊急聯繫方式,以便租戶可隨時告知住房問題,如熱水器不出熱水、水管漏水等,房東可及時修理。
其六,尊重租戶的隱私,不可隨便到出租屋去。如果有事必須上門的話,必須至少提前24個小時,聯繫租戶,徵得同意。
其六,房子出租後,房東不可以在租期期滿前將租戶趕走。什麼“要賣房子了”“兒子要結婚了”,什麼理由都不足數。美國租房的租期絕大多數為期一年,而後續約。
其七,如果遇到麻煩的租戶,比如不交房租,房東可以逐出租戶,但必須按照收回租房的所有法規(Follow all eviction laws)進行。絕不可叫幾個壯漢,把東西扔出去,把租戶架出去。整個法律程序通常要幾個月。
作為租戶來說,當然要信守租房合同(Lease agreement),最重要的就是按時付租金、不損壞房屋和設備,如此你便可理直氣壯當大爺。當地都有“得不到賠償不收律師費”的律師等你的生意。
如前所說,各地法律有所不同,所以租戶必須了解當地的租戶權益條款。當地的政府部門都會提供這方面的資訊。比如,紐約免費發放的《租戶權益指南》(Tenants’ Rights Guide),40來頁,條目很細。對老年人租戶、有孩子的租戶等,都有具體的保護條款。
美國出租房大多數是公寓,採用中央空調。紐約冬天寒冷,所以該指南對出租房的暖氣供應也作了很具體的規定。政府規定:從10月1日至第二年5月31日,房東必須給租戶提供暖氣。早上6點到夜晚10點,若室外氣溫低於華氏55度(攝氏12.8度),公寓室溫必須至少華氏68度(攝氏20度)以上;夜晚10點到早上6點,若室外低於華氏40度(攝氏4.4度),則室溫必須至少華氏55度以上。若發現沒有暖氣,每周七天、全天24小時都可以向政府投訴報告。

本文來自:新浪博客

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