Tuesday, September 28, 2021

美國房地產沒有中國特色

作者:姚鴻恩

美國房地產沒有中國特色

美國房地產,跟中國的不一樣,很難看到中國特色。
其一,房子類型不同。美國房子,大多數是獨立房子(single house),有車庫,有壁爐,前有草坪,後有花園。還有一些是城市屋(town house),類似國內的連體別墅。很少有國內的公寓房(apartment)出售。公寓通常是出租的。
其二,絕大多數上市的房子都是舊房子。美國的地皮是屋主永久擁有的,所以有些年逾古稀的爺爺奶奶級別的房子照樣能上市出售。根據美國商務部的統計,每個月,舊房子成交數大約為5百萬,而新房子只有30萬左右。
其三,價格是大多數人能夠負擔得起的(affordable)。美國強調三分之一定律,即房貸月供不能超過家庭月收入的三分之一。今年9月,新房子的中間價(median price)是20萬4千4百。美國首付(down payment)通常為百分之二十。近期30年固定的房貸利率約為百分之四,算下來,月供(本金、利息)約為765美元。最底層的老百姓,每月全家收入2千3百美元,就能夠買20萬左右的房子了。當然,大城市的房子要貴得多,比如首府華盛頓地區,新房子可能要60多萬,那麼每月全家收入就得7千多。
其四,美國沒有蠱惑人心的“剛需”造勢。人人都需要住房子,這可以說是剛需,但買房子未必是。找對象時,沒有一個美國姑娘(或者她媽媽)提“必須要有房子”的剛需條件。美國約有三分之二的人擁有自己的房子,但也還有三分之一的人租房子,絕大多數是租公寓。
其五,美國人不炒房。原因可能是,第一,美國屋主必須交房產稅(property tax),稅率各地不同,大約為房子價值的百分二左右。房子漲了,房產稅跟着上調。地方政府用此稅收來為居民提供免費的學校、圖書館等等服務。第二,房子成交,賣主要付百分之六的傭金,買主要付各種過戶費用(closing cost)。第三,也許是最重要的,就是政府不賣地,土地是私人擁有的,價格是由市場決定的。上樑正,下樑也就不會歪。
其六,美國成交的房子,都是馬上能夠入住的,全都是裝修過的,空調、冰箱、爐灶、浴室、熱水器等,都是法律規定必須配套的。沒有國內的“赤膊房子”。另外,面積只算房間內的面積,樓梯、走道什麼的,都不算面積,也就是說,你可以用捲尺自己量的。這樣,賣主很難蒙人。
美國人實在看不懂:中國人光憑模型,就會受“震撼”而拍板買下上百萬的房子(公寓),甚至還要連夜排隊,好像搶購白菜似的。如此“追捧”現象,美國從來沒有發生過。加拿大溫哥華有過排隊買期房的報道,排隊的,清一色都是中國人。
當顫顫巍巍的老太太也津津樂道買股票的時候,股市就要“飛流直下三千尺”了。幾年前,美國的許多銀行沒有遵循三分之一定律,貸款給那些不符合條件的購房者,後來許多人無力還貸,銀行收去房子,低價拍賣。美國房價已連續下跌五年,最慘的地區跌去一大半。不過,願賭服輸。美國還沒有聽說什麼“退房”新聞。
不管在哪個國家,經濟規律都是不可抗拒的。“出來混,遲早是要還的”。國內房價已經開始掉頭往下。什麼價格是合理的?不妨參照三分之一定律算一算吧。

華盛頓地區外圍的一棟新房子,全裝修,四卧室、三個全套浴室、一個半套衛生間,另加客廳等房間,開價69萬,上市三個月,還沒有賣掉。

在美國購房後能否退房

近讀新聞:長三角多個樓盤拉開降價序幕,有的降幅很大,導致購房者憤而“組團維權”,要求退房,“還我血汗錢”。
房子是商品。在美國,幾乎所有的商品都可憑收據退貨,甚至開了的罐頭都能退款。大商店的服務台總有人排隊退貨。但是,有兩種商品,屬於例外。一是汽車,二是房子。一輛新車,起點2萬美元左右。而一套房子,除少數地區外,起碼10多萬美元,屬於“大手筆”的商品,特別需要慎重地做足功課後才會購買。而且這兩種商品都是可以討價還價的,也就是說,價格滿意之後,你才會購買。因而,極少聽說有人退車、退房。
任何國家都一樣,“無奸不商”。美國很清醒地看到,商品社會並非“人之初,性本善”,所以需要以法規來保證商品交易的公平。以房子交易來說,重點要維護買主的權益。關於退房,各地都制定了相應法規,條款大同小異。
美國政府不能賣地,美國很難炒地炒房,美國沒有剛性需求,所以,美國也就沒有高樓如筍、蓬勃發展的新景象。買賣的房子,絕大多數是老房子。賣主和買主通常都要請一個經紀。那麼,什麼時候可以退房呢?
買房子的幾個關鍵階段,隨時都可以退出不買。
第一是出價(offer)階段。在經紀帶你看了十來套甚至幾十套房子後,你終於挑中了一套,簽一大堆文件,出價購房。並支付押金(通常約為房價的百分之一)。賣主通常不會同意你的殺價,可能會在你的出價基礎上加價。你也可以提出要求賣主分擔過戶費用(closing cost)。在討價還價的過程中,雖然你已經簽了字,但只要你覺得賣主沒有滿足你的要求,你就可以退出,並拿回押金。
第二是房屋估價(appraisal)階段。買房子需要貸款,貸款額通常是房價的百分之八十。銀行需要對房子進行專業房屋估價。如果估價低於市場價,你拿不到貸款,自然也就名正言順地放棄購買這個房子。
第三是房屋檢查(inspection)階段。雙方達成協議後,需要作房屋檢查。哪怕是新房子,也需要走這一步。美國的房子都是裝修之後才出售的,而且必須配備空調、浴室設備、熱水器、冰箱、爐灶、洗衣機、烘乾機等基本配置。房屋檢查重點在於房子結構、屋頂、水電、油漆、有無蟲害,也包括上述基本配置。檢查多少會找出點毛病。買主可要求修復或補償(compensation)。在這階段,買主若感到不爽,也可以“拜拜”。
第四是走查(Walk through)階段。第三階段過後,在過戶前,還有一道程序,就是在最後過戶前,再跟經紀去房子那兒看一看,確定沒有問題,若發現了新問題;或者沒有新問題,只是感覺後悔了,仍然可以退出不買了。
如果四階段都過了,就再簽一大堆過戶文件。房子買賣成交,買主拿到鑰匙。走完法律上的這一步,就無法退房了。在正式成交過戶之後,買主的懊悔是不受保護的。(There is no protection for buyer remorse after the formal closing has taken place.)
當然,若發現賣主有欺騙、隱瞞等行為,可以起訴。但在房子交易領域,法律只管是否受“損害”(damage),不管如何去“執行”(performance),即不會強迫人買下或賣掉一個房子。房子過戶後,法院不會強迫賣主“買回”房子。

本文來自:新浪博客

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