美國房地產沒有中國特色

作者：姚鴻恩

美國房地產沒有中國特色

美國房地產，跟中國的不一樣，很難看到中國特色。
其一，房子類型不同。美國房子，大多數是獨立房子（single house），有車庫，有壁爐，前有草坪，後有花園。還有一些是城市屋（town house），類似國內的連體別墅。很少有國內的公寓房（apartment）出售。公寓通常是出租的。
其二，絕大多數上市的房子都是舊房子。美國的地皮是屋主永久擁有的，所以有些年逾古稀的爺爺奶奶級別的房子照樣能上市出售。根據美國商務部的統計，每個月，舊房子成交數大約為5百萬，而新房子只有30萬左右。
其三，價格是大多數人能夠負擔得起的（affordable）。美國強調三分之一定律，即房貸月供不能超過家庭月收入的三分之一。今年9月，新房子的中間價（median price）是20萬4千4百。美國首付（down payment）通常為百分之二十。近期30年固定的房貸利率約為百分之四，算下來，月供（本金、利息）約為765美元。最底層的老百姓，每月全家收入2千3百美元，就能夠買20萬左右的房子了。當然，大城市的房子要貴得多，比如首府華盛頓地區，新房子可能要60多萬，那麼每月全家收入就得7千多。
其四，美國沒有蠱惑人心的“剛需”造勢。人人都需要住房子，這可以說是剛需，但買房子未必是。找對象時，沒有一個美國姑娘（或者她媽媽）提“必須要有房子”的剛需條件。美國約有三分之二的人擁有自己的房子，但也還有三分之一的人租房子，絕大多數是租公寓。
其五，美國人不炒房。原因可能是，第一，美國屋主必須交房產稅（property tax），稅率各地不同，大約為房子價值的百分二左右。房子漲了，房產稅跟着上調。地方政府用此稅收來為居民提供免費的學校、圖書館等等服務。第二，房子成交，賣主要付百分之六的傭金，買主要付各種過戶費用（closing cost）。第三，也許是最重要的，就是政府不賣地，土地是私人擁有的，價格是由市場決定的。上樑正，下樑也就不會歪。
其六，美國成交的房子，都是馬上能夠入住的，全都是裝修過的，空調、冰箱、爐灶、浴室、熱水器等，都是法律規定必須配套的。沒有國內的“赤膊房子”。另外，面積只算房間內的面積，樓梯、走道什麼的，都不算面積，也就是說，你可以用捲尺自己量的。這樣，賣主很難蒙人。
美國人實在看不懂：中國人光憑模型，就會受“震撼”而拍板買下上百萬的房子（公寓），甚至還要連夜排隊，好像搶購白菜似的。如此“追捧”現象，美國從來沒有發生過。加拿大溫哥華有過排隊買期房的報道，排隊的，清一色都是中國人。
當顫顫巍巍的老太太也津津樂道買股票的時候，股市就要“飛流直下三千尺”了。幾年前，美國的許多銀行沒有遵循三分之一定律，貸款給那些不符合條件的購房者，後來許多人無力還貸，銀行收去房子，低價拍賣。美國房價已連續下跌五年，最慘的地區跌去一大半。不過，願賭服輸。美國還沒有聽說什麼“退房”新聞。
不管在哪個國家，經濟規律都是不可抗拒的。“出來混，遲早是要還的”。國內房價已經開始掉頭往下。什麼價格是合理的？不妨參照三分之一定律算一算吧。

華盛頓地區外圍的一棟新房子，全裝修，四卧室、三個全套浴室、一個半套衛生間，另加客廳等房間，開價69萬，上市三個月，還沒有賣掉。

在美國購房後能否退房

近讀新聞：長三角多個樓盤拉開降價序幕，有的降幅很大，導致購房者憤而“組團維權”，要求退房，“還我血汗錢”。
房子是商品。在美國，幾乎所有的商品都可憑收據退貨，甚至開了的罐頭都能退款。大商店的服務台總有人排隊退貨。但是，有兩種商品，屬於例外。一是汽車，二是房子。一輛新車，起點２萬美元左右。而一套房子，除少數地區外，起碼10多萬美元，屬於“大手筆”的商品，特別需要慎重地做足功課後才會購買。而且這兩種商品都是可以討價還價的，也就是說，價格滿意之後，你才會購買。因而，極少聽說有人退車、退房。
任何國家都一樣，“無奸不商”。美國很清醒地看到，商品社會並非“人之初，性本善”，所以需要以法規來保證商品交易的公平。以房子交易來說，重點要維護買主的權益。關於退房，各地都制定了相應法規，條款大同小異。
美國政府不能賣地，美國很難炒地炒房，美國沒有剛性需求，所以，美國也就沒有高樓如筍、蓬勃發展的新景象。買賣的房子，絕大多數是老房子。賣主和買主通常都要請一個經紀。那麼，什麼時候可以退房呢？
買房子的幾個關鍵階段，隨時都可以退出不買。
第一是出價（offer）階段。在經紀帶你看了十來套甚至幾十套房子後，你終於挑中了一套，簽一大堆文件，出價購房。並支付押金（通常約為房價的百分之一）。賣主通常不會同意你的殺價，可能會在你的出價基礎上加價。你也可以提出要求賣主分擔過戶費用（closing cost）。在討價還價的過程中，雖然你已經簽了字，但只要你覺得賣主沒有滿足你的要求，你就可以退出，並拿回押金。
第二是房屋估價（appraisal）階段。買房子需要貸款，貸款額通常是房價的百分之八十。銀行需要對房子進行專業房屋估價。如果估價低於市場價，你拿不到貸款，自然也就名正言順地放棄購買這個房子。
第三是房屋檢查（inspection）階段。雙方達成協議後，需要作房屋檢查。哪怕是新房子，也需要走這一步。美國的房子都是裝修之後才出售的，而且必須配備空調、浴室設備、熱水器、冰箱、爐灶、洗衣機、烘乾機等基本配置。房屋檢查重點在於房子結構、屋頂、水電、油漆、有無蟲害，也包括上述基本配置。檢查多少會找出點毛病。買主可要求修復或補償（compensation）。在這階段，買主若感到不爽，也可以“拜拜”。
第四是走查（Walk through）階段。第三階段過後，在過戶前，還有一道程序，就是在最後過戶前，再跟經紀去房子那兒看一看，確定沒有問題，若發現了新問題；或者沒有新問題，只是感覺後悔了，仍然可以退出不買了。
如果四階段都過了，就再簽一大堆過戶文件。房子買賣成交，買主拿到鑰匙。走完法律上的這一步，就無法退房了。在正式成交過戶之後，買主的懊悔是不受保護的。（There is no protection for buyer remorse after the formal closing has taken place.）
當然，若發現賣主有欺騙、隱瞞等行為，可以起訴。但在房子交易領域，法律只管是否受“損害”（damage），不管如何去“執行”（performance），即不會強迫人買下或賣掉一個房子。房子過戶後，法院不會強迫賣主“買回”房子。

本文來自：新浪博客