Tuesday, September 18, 2018

美國房主的煩惱

美國房主的煩惱 – 便宜的房子需要天價養護

《中國經濟周刊》記者  李小曉|北京—紐約連線報道

剛到美國不久的留學生王遇驚訝地發現:紐約附近的“富人區”,房價比北京六環外還要便宜得多。

在一個陽光明媚的周末,王遇開着他剛買的二手車從曼哈頓去找長島的朋友金佳梁玩。長島是一個不折不扣的“富人區”——美國前總統克林頓、石油大亨洛克菲勒、好萊塢導演斯皮爾伯格都在這裡安家。

不到半個小時,王遇就到達了金佳梁的住所。金佳梁家樓上樓下共3層,全部精裝修,6間卧室和5個衛生間,後院里有一座直徑20米的游泳池,旁邊還搭建了兒童遊樂設施。

金佳梁謙虛地擺擺手說:“這沒什麼,我這座房子其實不貴,才50萬美元。”

王遇驚嘆道:“那不就才300多萬人民幣嗎?這在北京只能買個兩居室。”

金佳梁再次擺擺手說:“非也非也,買房便宜養房難啊,在美國養這麼套房子,每年的開銷都在3萬美元以上。”

王遇糾結地聳聳肩,看來,在美國買房子還真是一門複雜的學問。

誰能在美國買房?

和中國人一樣,在美國買房子第一件事就是找中介。

《中國經濟周刊》記者連線美國紐約的華人地產中介魏曦,他表示:“我們從賣方手裡抽取3%~5%的傭金,不向買方收錢。不過,買家在看房前需要去銀行開具一份‘銀行同意貸款證明’,在出示這份證明後中介公司才能開始帶你看房,因為我們需要了解你的貸款能力。”

外國人可否在美國買房呢?魏曦給出的答案是肯定的。

據魏曦介紹,在美國絕大部分州,對於在美國長期工作居住的外國公民來說,買房子的程序和本國人無異,只需要提供兩年以上的工資單,證明有能力償還貸款(月供必須在月收入28%以內),就可以向銀行貸款買房。

而對於不在美國工作的外國人來說,除非在美國銀行有巨額投資存款或用已有房屋做抵押貸款,否則只能用全款買房。

對於貸款買房的人來說,最關鍵的莫過於一份良好的信用記錄了。和中國的統一利率不同,在美國,每個人最終獲得的貸款利率都不盡相同,完全取決於你之前的信用記錄。

一個信用記錄良好的人買房子,最理想將可以獲得和基準利率持平的貸款利率。而一個經常拖欠信用卡還款,信用記錄很差的人,利率可以無限上浮,甚至被銀行拒貸。

貸款總期限都為30年,貸款方式分為三種:3年固定(後27年浮動),5年固定(後25年浮動),30年固定。目前利率分別為:4.75%、5.5%及6.25%(隨時會調整,以貸款申請當時利率為準)。

在次貸危機發生之前,美國曾經出現過“零首付”買房,然而,隨着危機的爆發,政府出於控制金融風險的考慮,將首付最低限額提升至20%。

“美國就是因為當初有太多人10%首付,甚至零首付買房子,才會引發後來的次貸危機。現在美國貸款買房的首付底線是20%。”魏曦表示。

買房容易養房難

美國的房價根據不同地區和房屋類型,可謂千差萬別。最貴的莫過於紐約、舊金山、西雅圖這些大城市,一間二三十年房齡的開間也要50萬美元。而到了中部的農村地區,房價就變得出奇的低。如果只是買一座一家三口居住的小木屋的話,十幾萬美元就可以買到。

金佳梁從抽屜里掏出買房時的“過戶賬單”,王遇看了一眼,就被密密麻麻雜七雜八的收費嚇了一跳。近20項各種一次性收費加起來居然有7000多美元。

“美國買房子必須請律師,光律師的各項收費加起來就有好幾千美元。另外,當地政府也要趁機收一筆錢,什麼稅務服務費、貸款稅加起來,又是兩三千美元。”

但這些一次性的費用對於金佳梁來說都不是最恐怖的。真正讓金佳梁喘不過氣的,是後面綿延不斷的“養房”費用。

“無限期產權同時也意味着無限期的花銷,買房不是一勞永逸的。”金佳梁說。

房產稅

房產稅在美國各個州和地區都不同,一般在1%~3%,紐約是3%。因此,以金佳梁的房子為例,每年的房產稅就高達1.5萬美元。

房屋保險

在美國購買房產的同時,也被強制購買房屋保險。在紐約,一棟50萬美元的房子,房屋保險費每個月都在100美元左右,一年就是1200美元。此 外,在自然災害多發的州往往還要額外增保一份自然災害險,例如加州要加保地震險,南方城市要加保颶風險等。“如果你不買保險的話,銀行是不敢貸款給你 的。”魏曦告訴《中國經濟周刊》。

庭院維護

獨棟房屋維護成本高昂。例如,僱人剪草每個月開銷大約100美元,如果任由庭院雜草叢生,那麼有一天你回到家就會發現自己的院子像是田螺姑娘來過一般煥然一新,只是門上多了一張當地政府的信,告訴你政府已經幫你剪草,請及時付款。

物業費

如果你買的不是獨棟別墅,而是聯體別墅,或者公寓,那麼就要承擔每個月150美元到500美元不等的物業費(或稱社區管理費)。對於像曼哈頓有守門人的高級公寓,一間公寓的物業費甚至可能高達上千美元每月。

美國置業問答

——對話華美優勝(北京)國際投資諮詢有限公司CEO  俞競可

問:怎樣持有所購置的物業?

答:美國的房產屬於永久產權,客戶不僅擁有房產,還擁有房產下面的土地。

問:投資回報一般是多少?

答:目前全美平均房價為17 萬美金左右。全美20個都市圈的綜合房價在2006 年7 月達到頂峰,至今房價下跌平均20%~40%。不過,跌幅是一個逐漸放緩的過程。1926—1996年,美國房地產市場年均漲幅為11%。1996— 2006 年,漲幅達到15%以上。

問:買房後有沒有房產證?

答:這在美國稱為Grand Deed,也就是所謂的地契。這個文件是被用來證明房屋的產權轉移,代表產權正式轉移給買家。購房後,產權公司會寄來地契,證明房屋產權的正式轉移。

問:有否遺產稅?贈與稅呢?

答:在美國有遺產稅,贈與稅與遺產稅一樣,每年的稅率都在變化。以2011年為例,遺產稅率為35%,且有500萬美元的免稅額度。所以一般在500萬美元以下的房產直接贈與子女是不用交稅的。

問:購買房地產就可以移民嗎?

答:目前移民美國需通過特定的移民項目實現,購買美國房地產不能直接實現移民。買房對投資移民沒有直接幫助。

問:我沒有移民,買了房怎麼住?

答:可以通過辦理赴美商務旅遊簽證B1/B2出入美國,每次入境可以停留長達180天。簽證有效期一年,可以多次入境美國。簽證過期後一年內, 可以通過中信銀行進行免面試簽證續簽。可以說,只要簽證辦理成功一次,以後就無後顧之憂。只要購房,在房產所在學區內的公立學校從小學到高中減免學費。如 子女為18歲以下,可以辦理學生簽證或者父母辦理全家投資移民幫助子女赴美留學。

問:如若拖欠銀行貸款,後果會怎樣?

答:在警告客戶並無效後,銀行有權收回房產。

20萬美元就能買別墅

地點:賓夕法尼亞州斯特勞茲堡山區

戶型面積:213平方米,獨棟別墅,4室2衛

價格:19.5萬美元

地點:田納西州麥克明維爾市

戶型面積:492平方米,獨棟別墅,5室5衛,帶游泳池

價格:57.5萬美元

地點:威斯康星州科勒市

戶型面積:459平方米,獨棟別墅,10室6衛

價格:97.5萬美元

地點:夏威夷大島

戶型面積:325平方米,獨棟別墅,4室4衛,帶游泳池

價格:529萬美元

(數據來源:craigslist.com;realtor.com 等美國公開售房網站)

本文信息來自:新浪網

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